Анализ предложений на рынке коммерческой недвижимости за период с 1го по 3й кварталы 2011 года

Три первых квартала текущего года представили аналитикам вполне ожидаемую картину: все тенденции второго полугодия 2010 года были сохранены. На фоне постепенного выхода отечественной экономики из кризиса повысился спрос на производственные, складские и офисные помещения. 
На повышение спроса рынок столицы и региона незамедлительно отреагировал поступлением предложений. Так, за девять месяцев 2011 года были введены в строй около 390 тысяч кв.м. офисных площадей высокого качества. Тем не менее, процент увеличения количества новых площадей за наблюдаемый период оказался меньше, чем аналогичные показатели нескольких прошлых лет. Увеличение предложений по офисам А и В классов составило по разным данным всего от 3 до 4%. Общее количество предложений в сегменте офисной недвижимости достигло 12 млн.м.кв. 
Кроме того, стоит упомянуть, что нынешний год был отмечен общим снижением процента свободных площадей всех видов коммерческой недвижимости. Этот факт является следствием снижения объема вводимых в эксплуатацию площадей при растущем спросе. Как результат, ставки аренды также постепенно начинают ползти вверх. 
Среди главных факторов, влияющих на снижение количества вводимой в эксплуатацию коммерческой недвижимости, называют кризис, сворачивание проектов нового строительства и изменения на политической арене столицы. Перестановка политических сил в Москве, произошедшая осенью прошлого года, дала толчок целому ряду позитивных, на первый взгляд, решений. Так,  изменение границ Москвы, пересмотр сроков аренды земельных участков для девелопмента, отмена многих инвестиционных соглашений, перенос отдельных структур власти за пределы столицы, безусловно, со временем положительно изменят инфраструктуру мегаполиса. Однако данные действия повлекли за собой и изменение девелоперских проектов  в сфере коммерческой недвижимости, а также снижение темпов их развития. На фоне данных факторов  и снижается общее количество предложений аренды. 
Тем не менее, рекрутинговые компании располагают информацией о намерениях многих фирм-арендаторов расширить свой штат сотрудников. Это вызовет необходимость увеличения офисных площадей, и, следовательно, приведет к повышению спроса на офисную недвижимость. 
Подводя итоги третьего квартала 2011 года, можно назвать уровень средних ставок аренды офисной недвижимости вне центра столицы. В среднем арендная ставка таких объектов составляет от 400 до 600 у.е. за кв.м. в год. В центре Москвы за аренду офисов придется заплатить около 800 у.е.за кв.м. в год. При этом операционные расходы и НДС в данной сумме не учтены. 
Совокупное повышение средних арендных ставок с начала 2011 года с учетом ограниченного количества вакантных площадей и растущего спроса составило около 10-15%. 
По словам генерального директора агентства недвижимости "Green Square" Кривенюк Дениса, можно говорить о возможном увеличении предложений на  рынке офисной недвижимости, росте арендных ставок, сокращении доли свободных площадей и разработке новых инвестиционных проектов, если внешние и внутренние положительные предпосылки будут сохранены. 
Позитивная динамика наблюдается также в сегменте складской недвижимости столицы и региона. Главными тенденциями данного рынка также стали снижение количества свободных помещений под склады, а также стабильный рост спроса на этот вид недвижимости. 
В период с первого по третий кварталы 2011 года быстрыми темпами продолжилось повышение ставок аренды на рынке складской недвижимости. Причиной увеличения ставок называют рост платежеспособности арендаторов и указанное выше снижение числа вакантных площадей. Тенденция к снижению процента договоров аренды на короткий срок и увеличению доли долгосрочных договоров также сохранена. Кроме того, повышенный интерес игроков рынка данного сегмента недвижимости вызывают сделки по строительству «под себя» (built-to-suit). 
Разброс по арендным ставкам на складскую недвижимость довольно широк, и объясняется, прежде всего, различиями в качестве предлагаемых помещений. 
Наибольшим спросом у арендаторов пользуются склады площадью 500 – 3000м.кв. Высокая активность арендаторов, по мнению генерального директора агентства недвижимости "Green Square" Кривенюк Дениса, говорит о том, что практика предварительных договоров аренды будет постепенно возвращаться на рынок. 
Таким образом, текущий год показал падение количества свободных помещений в большей части складской недвижимости. Рост предложений по качественным складским площадям снизил свои темпы, так как число проектов, восстановленных после кризиса, снижается, а строительство новых складских комплексов, стартовавшее после кризиса, еще не успело завершиться и вывести свои предложения на рынок. Объем поглощения в сегменте, скорее всего, перешагнет показатель прошлого года. 
Что касается  популярности новой формы  built-to-suit, то она, скорее всего, будет стабильно расти. Кризис вакантных площадей и растущий спрос будут вынуждать игроков рынка выбирать именно эту форму сотрудничества.